沈XX与刘XXX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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所属分类:亲办案件

广东省深圳市中级人民法院

沈XX与刘XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤03民终4909号

上诉人(原审被告):沈XX,女,汉族,1963年10月9日出生,住所地:广东省深圳市福田区。

被上诉人(原审原告):刘XX,男,汉族,1975年3月20日出生,住所地:广西武宣县。

委托诉讼代理人:吴勇,广东星辰律师事务所律师。

原审第三人:陈XX,男,汉族,1956年11月6日出生,住所地:广东省吴川市。

上诉人沈XX因与被上诉人刘XX、原审第三人陈XX房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初17977号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

沈XX的上诉请求:1.撤销一审判决;2.刘XX赔偿沈XX误工费、材料费、交通费、现场勘察费、精神损失费、律师咨询费合计186450元;3.一审、二审费用全部由刘XX承担。事实与理由:一、刘XX违反合同法诚实信用的基本原则,伪造事实。2017年5月刘XX委托中介黄某久联系沈XX洽谈购买涉案商铺事宜。沈XX如实告知中介黄某久该商铺的租赁情况(租金价格和租期),以及租客是否同意提前解除租赁合同。中介黄某久曾多次陪同刘XX到商铺现场勘查,也知悉目前的租客因该商铺消防检查不合格被投诉,一旦商铺出售,租客同意提前解除租赁合同、搬离商铺的事实。2017年6月19日沈XX、刘XX签订了《二手房买卖合同》,双方协商同意合同第九条【房地产交付及交楼押金】卖方应当于收齐全部房款将该商铺交付买方,双方协商同意在定金或首期款中预留人民币贰万元作为交楼押金,当时沈XX通过转账方式将贰万元转入中介李某丽账户。随后沈XX立即约租客陈XX到商铺,然后沈XX与中介、刘XX三方共同来到本案商铺通知陈XX商铺已经出售,要求其近期搬出,租金不需要继续缴纳,押金按照房屋实际交付时间计算。陈XX当场表示同意,并在次日外出租房。2017年7月3日沈XX、刘XX重新签订了《二手房买卖合同》,刘XX在一审中称沈XX隐瞒租赁事实纯属虚构。合同并没有约定沈XX的租期到2017年6月19日止,事实上、情理上也不可能在该商铺第一次签订买卖合同之日就终止租赁。按照常理也是在刘XX支付了商铺全款,达到合同约定的交房标准、约定的交房时间之前,沈XX才终止与租客的租赁合同,刘XX已经清楚该商铺有租赁的情况后仍然选择签署《二手房买卖合同》第七条,显现刘XX的不良意图,违背合同法的诚实信用基本原则,属于无效条款。2017年9月4日沈XX收齐尾款后,约陈XX当晚将商铺交于刘XX。次日从物业管理处电话也得知该商铺已经交付刘XX。2017年9月1日至2017年9月4日的电话录音证实沈XX已经通知物业管理处关停水电,陈XX也无法在商铺继续居住及经营或者转租。2017年9月18日和2018年1月5日商铺邻居黄老板的电话记录单及录音证实涉案商铺已经由买家收回并出租使用。2018年1月5日沈XX对该商铺现场勘查,交房后的商铺照片明显经过装修并在使用出租,该商铺的水电也在开通使用中。2017年7月3日该商铺已经过户到刘XX名下,属于刘XX所有,现在该商铺的使用人只有刘XX本人或者经过刘XX同意使用该商铺的人。自2017年6月19日该商铺出售以后,沈XX未继续收取陈XX的房租,陈XX也未继续支付房租,佐证沈XX提前通知陈XX,双方同意解除租赁合同。刘XX、中介黄某久已经清楚因为消防检查不合格陈XX不能继续在该商铺经营。根据与陈XX的微信截图和通话录音,均证实陈XX在2016年6月19日的次日已经外出另外租房,未继续在该商铺居住及经营。出售前后照片显示非陈XX在经营钢门钢窗。刘XX没有证据证明陈XX没有交房,没有证据证明陈XX目前仍然没有搬离该商铺,也没有证据证明该商铺是沈XX同意开通水电,更没有证据证明使用人是陈XX在该商铺继续做钢门钢窗。二、陈XX租赁合同违约,捏造事实,意图与刘XX一起通过合法诉讼获取不当得利。陈XX在经营钢门钢窗过程中不符合消防要求,多次被邻居投诉到物业管理处,且自合同约定2016年10月15日前开始缴纳租金以来每个月均迟交租金,陈XX已经存在租赁合同的根本违约。该商铺2017年6月19日出售,在沈XX与中介黄某久、刘XX共同到商铺通知陈XX后,陈XX未继续缴纳租金和相关物业管理费用,视为双方已经解除租赁合同,且陈XX在2017年6月后还拖欠物业管理费775元,沈XX也采取了合法措施,通知物业管理处关停该商铺的水电,所以陈XX实际上也不可能继续使用该商铺。从刘XX通过中介黄某久联系购买沈XX的商铺,到该商铺突然出现“转租”,沈XX被索要押金、装修费、停电造成冷冻物品损失等等,其实就是一起合谋诈骗。沈XX在2017年9月4日告知离开深圳,不能到现场,约陈XX到商铺现场向刘XX直接交房以后,一审中刘XX又谎称沈XX隐瞒租赁事实,陈XX不同意搬走,索要赔偿款186450元。综上,请求二审支持沈XX的上诉请求。

被上诉人刘XX答辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回沈XX的上诉请求。

原审第三人陈XX陈述称,一、一审法院诉讼程序合法,事实清楚,陈XX与沈XX的租赁合同期限自2016年8月9日始至2018年8月8日止。二、租期内,出租人出卖房屋应提前通知承租人。三、陈XX在没有接到通知之前或尚未解除租赁合同之前,依法享有正当使用权。四、沈XX在陈XX正常使用房屋的过程中停水停电,造成陈XX重大的经济损失(约十万元左右),陈XX保留追诉的权利。五、二审期间沈XX提交的证据已超过举证期限且不属新证据,陈XX不予以质证。综上,沈XX与刘XX之间的诉讼与陈XX无关,陈XX正常使用涉案房子合理合法,与沈XX及刘XX的买卖行为无实质性关系。

刘XX向一审法院起诉请求:1.沈XX向刘XX赔偿违约金186450元;2.沈XX支付刘XX律师费20000元;3.本案诉讼费用由沈XX承担。

一审法院认定事实:2017年6月19日,刘XX与沈XX签订了一份《二手房买卖合同》,刘XX系买方,沈XX是卖方。合同第一、二条约定:买卖双方交易的房地产位于深圳市龙岗区XX路XX镇XX乡XXX花园X栋壹层商铺X单元,转让成交价1100000元。合同第七条约定:买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意按以下第1种处理方式,即:(1)该物业没有租约;本条款中该物业所附租约现状依卖方陈述确定,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业,则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。合同第十一条约定:如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。

庭审中,刘XX称其授权贷款银行将借款直接支付至沈XX的账户,贷款银行的放款日期为2017年9月1日,沈XX已于2017年9月1日收齐全部房款。而刘XX按合同约定履行付款义务后,已将涉案物业过户至刘XX名下,并于2017年9月3日要求收回涉案物业使用,但因沈XX隐瞒涉案物业存在租约,由陈XX租住,导致刘XX无法使用该物业,故主张沈XX自2017年9月3日起构成违约。

另查,沈XX与陈XX于2016年8月9日签订就涉案物业签订了《商铺租赁合同》,租赁期限自2016年8月9日至2018年8月8日,租期2年。

一审法院认为,刘XX与沈XX之间存在房屋买卖合同关系,刘XX与沈XX签订《二手房买卖合同》时,合同明确约定物业所附租约现状为该物业没有租约,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业,则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。而该物业的实际情况是现由陈XX承租,租期至2018年8月8日,导致刘XX在购入涉案物业后无法收回使用该物业。沈XX未举证证明其在与刘XX签订合同时已向刘XX如实告知涉案物业的租约现状及刘XX同意接受,应承担举证不能的不利后果。按照合同第九条的约定沈XX应于收齐全部房款之日将涉案物业交付刘XX,但其收齐房款后无法于2017年9月3日将涉案物业交付刘XX,其已构成违约。按照合同第十一条的约定,沈XX应承担以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金的违约责任。故刘XX请求沈XX支付违约金以成交价1100000元为基数,按照日万分之五,自2017年9月3日计算至租期到期之日即2018年8月8日,符合法律规定,一审法院予以支持。经核算违约金共计186450元(计算方式:1100000元×0.0005×339天),沈XX应予以支付。另,沈XX请求刘XX支付律师费20000元,于法无据,一审法院不予支持。沈XX经一审法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,一审法院依法缺席判决。

据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、沈XX于判决生效之日起十日内支付刘XX违约金共计186450元;二、驳回刘XX的其他诉讼请求。案件受理费2198元(刘XX已预交),由沈XX承担1985元,由刘XX承担213元。

本院对一审查明的事实予以确认。另查明,(一)刘XX与陈XX二审确认陈XX现按其与沈XX租赁合同约定的1500元标准向刘XX支付租金。(二)沈XX主张房款于2017年9月4日到账,并提交了账户记录予以证明。

本院认为,刘XX与沈XX签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。合同明确约定物业所附租约现状为该物业没有租约,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业,则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。现因涉案房产的承租人陈XX租期未满,且未退出涉案房产,导致刘XX在购入涉案商铺后无法收回使用该物业,刘XX根据前述合同约定要求沈XX承担违约责任,故本案为房屋买卖合同纠纷。现二审争议的焦点在于:沈XX是否已向刘XX交付涉案商铺。

沈XX上诉虽称刘XX在其签约时知道涉案物业存在租约,但亦自认承诺会在向刘XX交付房屋前清结租赁合同,即如合同约定不带租约交付。故即便刘XX知道签约之时涉案商铺系由承租人使用,其要求沈XX将涉案商铺清空交付亦符合双方约定。从沈XX二审提交的微信记录看,沈XX与陈XX确就解除租赁合同事宜进行过协商,但最终双方并未对合同进行结算、未交接涉案房产,陈XX亦拒绝自行退出。沈XX主张已通知陈XX与刘XX自行交接,但无证据证明该交接实际发生,陈XX在微信中亦没有确认该事实。至于沈XX提交其与案外人的通话录音欲证明其已通过断水电方式逼离陈XX,涉案商铺已由刘XX控制,但该证据实质应属案外人的证人证言,依法需经证人出庭作出。且在无其他证据证明的情况下,仅凭证人证言亦不足以证明该所述事实。综上,沈XX的举证不足以证明其已向刘XX交付涉案商铺。本院认为,沈XX负有将涉案房产不带租约交付刘XX使用的合同义务,虽其已向陈XX提出解除租赁合同,但实际陈XX并未退出房产,沈XX并未将涉案商铺置于刘XX控制之下,其行为已构成违约。按照合同第十一条的约定,沈XX应承担以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金的违约责任。故刘XX请求沈XX支付以成交价1100000元为基数,按照日万分之五,自沈XX收到全部房款之日起至租期到期之日止的违约金,符合合同规定。刘XX所收取的陈XX租金,应从中扣除,故沈XX应支付违约金总额为169400元(1100000元×0.0005×338天-1500×11月)。

综上所述,沈XX的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,但计算有误,本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初17977号民事判决第二项;

二、变更深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初17977号民事判决第一项为:沈XX于本判决生效之日起十日内支付刘XX违约金169400元;

三、驳回刘XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费2198元,由沈XX承担1900元,由刘XX承担298元;二审案件受理费4029元,由沈XX承担3800元,由刘XX承担229元。

本判决为终审判决。

审判长 唐    毅

审判员 曹    静

审判员 蔡  妍  婷

二〇一八年五月三十日

书记员 姚玉瓶(兼)

附相关法条:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤03民终4909号

上诉人(原审被告):沈XXX,女,汉族,1963年10月9日出生,住所地:广东省深圳市福田区。

被上诉人(原审原告):刘XX,男,汉族,1975年3月20日出生,住所地:广西武宣县。

委托诉讼代理人:吴勇,广东星辰律师事务所律师。

原审第三人:陈XX,男,汉族,1956年11月6日出生,住所地:广东省吴川市。

上诉人沈士玉因与被上诉人刘南革、原审第三人陈华森房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初17977号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

沈士玉的上诉请求:1.撤销一审判决;2.刘南革赔偿沈士玉误工费、材料费、交通费、现场勘察费、精神损失费、律师咨询费合计186450元;3.一审、二审费用全部由刘南革承担。事实与理由:一、刘南革违反合同法诚实信用的基本原则,伪造事实。2017年5月刘南革委托中介黄某久联系沈士玉洽谈购买涉案商铺事宜。沈士玉如实告知中介黄某久该商铺的租赁情况(租金价格和租期),以及租客是否同意提前解除租赁合同。中介黄某久曾多次陪同刘南革到商铺现场勘查,也知悉目前的租客因该商铺消防检查不合格被投诉,一旦商铺出售,租客同意提前解除租赁合同、搬离商铺的事实。2017年6月19日沈士玉、刘南革签订了《二手房买卖合同》,双方协商同意合同第九条【房地产交付及交楼押金】卖方应当于收齐全部房款将该商铺交付买方,双方协商同意在定金或首期款中预留人民币贰万元作为交楼押金,当时沈士玉通过转账方式将贰万元转入中介李某丽账户。随后沈士玉立即约租客陈华森到商铺,然后沈士玉与中介、刘南革三方共同来到本案商铺通知陈华森商铺已经出售,要求其近期搬出,租金不需要继续缴纳,押金按照房屋实际交付时间计算。陈华森当场表示同意,并在次日外出租房。2017年7月3日沈士玉、刘南革重新签订了《二手房买卖合同》,刘南革在一审中称沈士玉隐瞒租赁事实纯属虚构。合同并没有约定沈士玉的租期到2017年6月19日止,事实上、情理上也不可能在该商铺第一次签订买卖合同之日就终止租赁。按照常理也是在刘南革支付了商铺全款,达到合同约定的交房标准、约定的交房时间之前,沈士玉才终止与租客的租赁合同,刘南革已经清楚该商铺有租赁的情况后仍然选择签署《二手房买卖合同》第七条,显现刘南革的不良意图,违背合同法的诚实信用基本原则,属于无效条款。2017年9月4日沈士玉收齐尾款后,约陈华森当晚将商铺交于刘南革。次日从物业管理处电话也得知该商铺已经交付刘南革。2017年9月1日至2017年9月4日的电话录音证实沈士玉已经通知物业管理处关停水电,陈华森也无法在商铺继续居住及经营或者转租。2017年9月18日和2018年1月5日商铺邻居黄老板的电话记录单及录音证实涉案商铺已经由买家收回并出租使用。2018年1月5日沈士玉对该商铺现场勘查,交房后的商铺照片明显经过装修并在使用出租,该商铺的水电也在开通使用中。2017年7月3日该商铺已经过户到刘南革名下,属于刘南革所有,现在该商铺的使用人只有刘南革本人或者经过刘南革同意使用该商铺的人。自2017年6月19日该商铺出售以后,沈士玉未继续收取陈华森的房租,陈华森也未继续支付房租,佐证沈士玉提前通知陈华森,双方同意解除租赁合同。刘南革、中介黄某久已经清楚因为消防检查不合格陈华森不能继续在该商铺经营。根据与陈华森的微信截图和通话录音,均证实陈华森在2016年6月19日的次日已经外出另外租房,未继续在该商铺居住及经营。出售前后照片显示非陈华森在经营钢门钢窗。刘南革没有证据证明陈华森没有交房,没有证据证明陈华森目前仍然没有搬离该商铺,也没有证据证明该商铺是沈士玉同意开通水电,更没有证据证明使用人是陈华森在该商铺继续做钢门钢窗。二、陈华森租赁合同违约,捏造事实,意图与刘南革一起通过合法诉讼获取不当得利。陈华森在经营钢门钢窗过程中不符合消防要求,多次被邻居投诉到物业管理处,且自合同约定2016年10月15日前开始缴纳租金以来每个月均迟交租金,陈华森已经存在租赁合同的根本违约。该商铺2017年6月19日出售,在沈士玉与中介黄某久、刘南革共同到商铺通知陈华森后,陈华森未继续缴纳租金和相关物业管理费用,视为双方已经解除租赁合同,且陈华森在2017年6月后还拖欠物业管理费775元,沈士玉也采取了合法措施,通知物业管理处关停该商铺的水电,所以陈华森实际上也不可能继续使用该商铺。从刘南革通过中介黄某久联系购买沈士玉的商铺,到该商铺突然出现“转租”,沈士玉被索要押金、装修费、停电造成冷冻物品损失等等,其实就是一起合谋诈骗。沈士玉在2017年9月4日告知离开深圳,不能到现场,约陈华森到商铺现场向刘南革直接交房以后,一审中刘南革又谎称沈士玉隐瞒租赁事实,陈华森不同意搬走,索要赔偿款186450元。综上,请求二审支持沈士玉的上诉请求。

被上诉人刘南革答辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回沈士玉的上诉请求。

原审第三人陈华森陈述称,一、一审法院诉讼程序合法,事实清楚,陈华森与沈士玉的租赁合同期限自2016年8月9日始至2018年8月8日止。二、租期内,出租人出卖房屋应提前通知承租人。三、陈华森在没有接到通知之前或尚未解除租赁合同之前,依法享有正当使用权。四、沈士玉在陈华森正常使用房屋的过程中停水停电,造成陈华森重大的经济损失(约十万元左右),陈华森保留追诉的权利。五、二审期间沈士玉提交的证据已超过举证期限且不属新证据,陈华森不予以质证。综上,沈士玉与刘南革之间的诉讼与陈华森无关,陈华森正常使用涉案房子合理合法,与沈士玉及刘南革的买卖行为无实质性关系。

刘南革向一审法院起诉请求:1.沈士玉向刘南革赔偿违约金186450元;2.沈士玉支付刘南革律师费20000元;3.本案诉讼费用由沈士玉承担。

一审法院认定事实:2017年6月19日,刘南革与沈士玉签订了一份《二手房买卖合同》,刘南革系买方,沈士玉是卖方。合同第一、二条约定:买卖双方交易的房地产位于深圳市龙岗区XX路XX镇XX乡XXX花园X栋壹层商铺X单元,转让成交价1100000元。合同第七条约定:买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意按以下第1种处理方式,即:(1)该物业没有租约;本条款中该物业所附租约现状依卖方陈述确定,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业,则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。合同第十一条约定:如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。

庭审中,刘南革称其授权贷款银行将借款直接支付至沈士玉的账户,贷款银行的放款日期为2017年9月1日,沈士玉已于2017年9月1日收齐全部房款。而刘南革按合同约定履行付款义务后,已将涉案物业过户至刘南革名下,并于2017年9月3日要求收回涉案物业使用,但因沈士玉隐瞒涉案物业存在租约,由陈华森租住,导致刘南革无法使用该物业,故主张沈士玉自2017年9月3日起构成违约。

另查,沈士玉与陈华森于2016年8月9日签订就涉案物业签订了《商铺租赁合同》,租赁期限自2016年8月9日至2018年8月8日,租期2年。

一审法院认为,刘南革与沈士玉之间存在房屋买卖合同关系,刘南革与沈士玉签订《二手房买卖合同》时,合同明确约定物业所附租约现状为该物业没有租约,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业,则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。而该物业的实际情况是现由陈华森承租,租期至2018年8月8日,导致刘南革在购入涉案物业后无法收回使用该物业。沈士玉未举证证明其在与刘南革签订合同时已向刘南革如实告知涉案物业的租约现状及刘南革同意接受,应承担举证不能的不利后果。按照合同第九条的约定沈士玉应于收齐全部房款之日将涉案物业交付刘南革,但其收齐房款后无法于2017年9月3日将涉案物业交付刘南革,其已构成违约。按照合同第十一条的约定,沈士玉应承担以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金的违约责任。故刘南革请求沈士玉支付违约金以成交价1100000元为基数,按照日万分之五,自2017年9月3日计算至租期到期之日即2018年8月8日,符合法律规定,一审法院予以支持。经核算违约金共计186450元(计算方式:1100000元×0.0005×339天),沈士玉应予以支付。另,沈士玉请求刘南革支付律师费20000元,于法无据,一审法院不予支持。沈士玉经一审法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,一审法院依法缺席判决。

据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、沈士玉于判决生效之日起十日内支付刘南革违约金共计186450元;二、驳回刘南革的其他诉讼请求。案件受理费2198元(刘南革已预交),由沈士玉承担1985元,由刘南革承担213元。

本院对一审查明的事实予以确认。另查明,(一)刘南革与陈华森二审确认陈华森现按其与沈士玉租赁合同约定的1500元标准向刘南革支付租金。(二)沈士玉主张房款于2017年9月4日到账,并提交了账户记录予以证明。

本院认为,刘南革与沈士玉签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。合同明确约定物业所附租约现状为该物业没有租约,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业,则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。现因涉案房产的承租人陈华森租期未满,且未退出涉案房产,导致刘南革在购入涉案商铺后无法收回使用该物业,刘南革根据前述合同约定要求沈士玉承担违约责任,故本案为房屋买卖合同纠纷。现二审争议的焦点在于:沈士玉是否已向刘南革交付涉案商铺。

沈士玉上诉虽称刘南革在其签约时知道涉案物业存在租约,但亦自认承诺会在向刘南革交付房屋前清结租赁合同,即如合同约定不带租约交付。故即便刘南革知道签约之时涉案商铺系由承租人使用,其要求沈士玉将涉案商铺清空交付亦符合双方约定。从沈士玉二审提交的微信记录看,沈士玉与陈华森确就解除租赁合同事宜进行过协商,但最终双方并未对合同进行结算、未交接涉案房产,陈华森亦拒绝自行退出。沈士玉主张已通知陈华森与刘南革自行交接,但无证据证明该交接实际发生,陈华森在微信中亦没有确认该事实。至于沈士玉提交其与案外人的通话录音欲证明其已通过断水电方式逼离陈华森,涉案商铺已由刘南革控制,但该证据实质应属案外人的证人证言,依法需经证人出庭作出。且在无其他证据证明的情况下,仅凭证人证言亦不足以证明该所述事实。综上,沈士玉的举证不足以证明其已向刘南革交付涉案商铺。本院认为,沈士玉负有将涉案房产不带租约交付刘南革使用的合同义务,虽其已向陈华森提出解除租赁合同,但实际陈华森并未退出房产,沈士玉并未将涉案商铺置于刘南革控制之下,其行为已构成违约。按照合同第十一条的约定,沈士玉应承担以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金的违约责任。故刘南革请求沈士玉支付以成交价1100000元为基数,按照日万分之五,自沈士玉收到全部房款之日起至租期到期之日止的违约金,符合合同规定。刘南革所收取的陈华森租金,应从中扣除,故沈士玉应支付违约金总额为169400元(1100000元×0.0005×338天-1500×11月)。

综上所述,沈士玉的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,但计算有误,本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初17977号民事判决第二项;

二、变更深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初17977号民事判决第一项为:沈士玉于本判决生效之日起十日内支付刘南革违约金169400元;

三、驳回刘南革的其他诉讼请求。

一审案件受理费2198元,由沈士玉承担1900元,由刘南革承担298元;二审案件受理费4029元,由沈士玉承担3800元,由刘南革承担229元。

本判决为终审判决。

审判长 唐    毅

审判员 曹    静

审判员 蔡  妍  婷

二〇一八年五月三十日

书记员 姚玉瓶(兼)

附相关法条:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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