如何避免二手房产权风险-深圳房产律师

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所属分类:二手房纠纷
摘要

  对于首次买房的人来说,在购买二手房时,下面的这些你要知道。  买新房,是直接与开发商进行交易,交首付、办贷款、交房即可。而买二手房,则是与房主、中介进行交易,需要交首付办贷款、交中介费等各种税费,后期还需要过户,整个的流程比较复杂,还需要担心房子有没有什么问题,房主和中介是否玩套路等。对于首次买房的人来说,在购买二手房时,下面的这些你要知道。

  

  对于首次买房的人来说,在购买二手房时,下面的这些你要知道。

  买新房,是直接与开发商进行交易,交首付、办贷款、交房即可。而买二手房,则是与房主、中介进行交易,需要交首付办贷款、交中介费等各种税费,后期还需要过户,整个的流程比较复杂,还需要担心房子有没有什么问题,房主和中介是否玩套路等。对于首次买房的人来说,在购买二手房时,下面的这些你要知道。

  一、二手房买卖的条件

  房屋要上市交易,需要满足相关的条件,有房产证、土地证,并且贷款已经结清了,才可以上市交易。另外,有些房子不是普通的商品房,其性质比较特殊,比如经济适用房、还建房、房改房、回迁房、央产房、军产房等,上市交易的条件比较多。买房前,先要核实该房屋是否满足上市交易的条件。

  二、注意二手房产权风险

  1、卖房人是不是房屋的真正所有者?该房屋有无产权共有人?共有人是否同意出售该房屋?

  2、房屋产权是否有纠纷?有无存在抵押、查封的情况?是否为小产权房?

  3、同等情况下,承租人具有优先购买权,买卖不破租赁。房子如果出租给了别人,买房人需要了解租期是多长时间?过户后是否能及时入住?承租人是否放弃优先购买权等。

  三、留意土地使用性质、剩余年限

  很多人买房只看房产证,容易忽视了土地证。国有土地证的取得方式有两种,一种是有偿取得,即以出让方式取得,以这种方式取得的土地,可依法转让。另一种是无偿取得,即以划拨方式取得,以这种方式取得的土地在转让前,必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金,变划拨土地使用权为出让土地使用权。买房的时候,要注意土地的性质,以及剩余的使用年限。

  四、留意房龄大小

  房龄越老,贷款的年限就越短,太老的房子,可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面,也会受到影响。由于房龄老,所以房子剩余的土地使用年限也比较短,维修费用高,持有成本增加。

  五、算好买房费用

  1、首付

  一般来说,购买首套房,首付比例最低为20%或30%。但买二手房,可不能参考这个首付来,要准备比最低首付款多1-2成的首付。这是因为银行要对二手房进行评估,评估价的70%或80%即为可贷款额,房屋总价减去可贷款额,即为个人需要准备的首付款。

  比如,总价100万的房屋,最低首付比例为30%,则可贷款额度最高为70%。银行的评估价为90万,则可贷款额为63万(90*70%)。但是这个房子总价是100万,所以需要准备37万(100-63)的首付款,而不是30万(100*30%)。

  2、税费

  ①契税:一般首套房90平及以下为1%,90平以上为1.5%,其是按照银行的评估价而非房屋的总价来进行征收的。

  ②增值税及附加费:按照房产评估价的5.6%来征收,如果购买的房子,房产证满2年,可以免征。

  ③个税:一般按照房屋总价的1%或者房屋差价的20%征收。该套房屋如果房产证满5年,且是卖房人唯一的房子,则可以免征个税。

  ④中介费:一般为房屋总价的1.5%-3%。

  此外,还需要缴纳贷款担保费、评估费等其它的各项税费。在买房的时候,提前了解买房的相关费用,做好买房预算工作。

  六、选择正规的中介公司

  二手房交易的流程比较复杂,买卖双方可能都不清楚怎么操作,而中介,则在买卖双方之间起着服务和协调沟通的作用。现在各个城市大大小小的中介公司非常多,很多小中介通过一些方式骗取钱财。所以,买房一定要选择口碑好,正规的中介。

  七、合同中约定好相关事项

  签定金合同或购房合同,要约定好相关的事项。比如,由于非个人原因导致的贷款办理不下来或不能在规定的时间内办理下来,这个责任该由谁承担?如何承担?由于突然的限购或限贷政策,导致买方失去了购房资格或者需要提高首付比例,买方毁约是否不需要承担责任等。房屋的交付状况是怎样,是否带装修带家电?家电家具的数量需要清点好,并写在合同中。卖方因房价上涨等各种原因不想卖房,如何赔偿等。所有的事项都需要在合同中约定好,一旦发生纠纷,合同就是维权的法律依据。

  八、过户注意事项

  买房后,一定要及时过户,只有过户了,房子才真正属于你。过户的时候,要注意房产证、土地证、水卡、电卡、燃气卡等,都是需要过户到买方的名下的。另外,注意原来的房主,有没有水电费、物业费、燃气费等未结清的。

  此外,在买二手房时,和新房一样,需要考察小区的环境、物业、交通、周边配套,以及房子的户型、质量好坏等。另外,很多人买二手房害怕买到凶宅,这就需要去询问周边的居民,并在网上查询相关的资料了。对于首次置业,买二手房的人来说,买房前一定要做好相关的功课,避免出现大的问题。

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