常见的二手房转移登记类型您了解多少-深圳房产律师

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所属分类:二手房买卖
摘要

  对大多数家庭来说,房子总归是一件大事,不管是购买新房、二手房,也不管是亲朋之间互换、赠与或受遗赠,当事人都应当在有关法律、文件生效或者事实发生后办理过户手续,以免带来不必要的麻烦。

  

  对大多数家庭来说,房子总归是一件大事,不管是购买新房、二手房,也不管是亲朋之间互换、赠与或受遗赠,当事人都应当在有关法律、文件生效或者事实发生后办理过户手续,以免带来不必要的麻烦。

  常见的二手房转移登记类型您了解多少?

  ●二手房买卖

  由买卖双方订立房屋买卖合同,卖方将出卖的房屋交付与买受人,买受人按约定支付房款。这种类型是最常见,发生率最高的房屋转移登记过户类型,一般来讲,房屋买卖双方同为交易主体,其享受的民事权利和义务是对等的,遵循房屋二级市场的交易规则,互通相关信息,充分了解和交换售购条件,最终达成一致,并申请办理房屋转移登记过户手续。

  ●二手房互换:

  本来是指以货币以外的物品进行交换,房屋的交换应是局限于房屋和房屋的交换,拆迁安置时以交换房屋产权作为补偿的也属互换。以房屋所有权进行互换的转移登记类型,近几年来有上升态势,但因房屋互换当事人的易居愿望比较具体,寻找相应易居的换房信息匹配相对困难,往往需要依靠专业的房屋中介服务机构的帮助,才能达成互换的愿望。同房屋买卖过户相同,由房屋互换双方当事人订立房屋互换合同(协议),约定相关事项,并申请办理房屋转移过户手续。

  ●二手房赠与:

  是指赠与人把属于其所有的房产无偿的赠送给受赠人,受赠人愿意接受的行为。一般来讲,房屋赠与民事行为的确定,应当由公证机关予以公证。即房屋赠与合同或房屋赠与书、受赠书须进行公证,房屋赠与当事人(赠与人、受赠人)申请办理房屋转移登记过户手续。按照国家财政部、国家税务总局的相关规定,房屋所有权人将房屋产权无偿赠与给直系亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人,对当事双方不征收个人所得税。

  ●继承、受遗赠:

  房产继承是按照《继承法》的规定,把被继承人(业已死亡或宣告死亡并遗留遗产者)所遗的房产转归继承人(按法律规定有权接受遗产的人)所有的行为。继承同时又是一种法律制度。继承有法定继承和遗嘱继承两种形式,法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序,继承份额进行继承;遗嘱继承是按照遗嘱内容进行继承。继承开始后,如被继承人立有遗嘱,按照遗嘱的内容进行继承或遗赠,没有遗嘱的,按法定继承办理。

  建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《联合通知》,其中条款规定:“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’以及房屋所有权证书到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”如处分房产的遗嘱未经公证,“在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议,经公证证明后到房地产管理机关办理房屋所有权转移登记手续。”

  这样的案例生活中并不少见

  业务案例1:

  曹某购买了商品住宅房屋一套,经与家人协商,将其所购的房屋赠给儿子曹甲,并在当地公证机关办理了房屋赠与合同公证,公证事宜完成后,没到房屋登记机构申请办理房屋转移登记手续。时隔多年,曹某以儿子曹甲不孝为由,到公证处做出了声明撤销赠与合同的公证,其儿子曹甲闻讯后,持房屋赠与合同、房屋所有权证书到房屋登记机构,申请办理房屋所有权转移登记手续,当得知房屋过户手续须赠与人、受赠人共同申请时,向登记工作人员道出其父曹某现已对房屋赠与合同反悔的实情。

  因赠与合同所涉及的房屋在申请办理转移登记手续之前产生民事纠纷,故房屋登记机构不能受理其受赠人单方提出的转移登记申请,待民事纠纷解除后,赠与双方按相关规定重新申请办理房屋转移登记手续。

  案例提示:

  房屋赠与合同的确定,是依照《合同法》由赠与人、受赠人的民事行为,其公证也是证明民事行为发生的事实,目前虽然做为房屋赠与转移登记的前置手续,但其房屋转移登记行为又为独立的行政公示行为,规定由赠与双方共同申请才能启动转移登记程序。因民事行为产生纠纷,客观上造成无法同时申请,登记机构不能受理。

  业务案例2:

  李老伯早年丧妻,2010年他见子女已渐渐长大成年,自己身体又不好,就找了老伴杨某登记结婚,杨某系离异后再婚,并有两个女儿随其生活,次年李老伯购买了一套二手房,登记在自己的名下,为避免身后财产发生纠纷,就立下遗嘱,将自己所购的二手房由再婚老伴杨某继承。不久李老伯病故。

  其老伴杨某在办理完李老伯丧失后召开家庭会议,说明了李老伯生前财产中房屋所有权的处理办法,并出示李老伯生前遗嘱,但遇到了李老伯三子女的共同反对,理由是父亲生前从未提及此事,现在出示的遗嘱不足信服,要求平分房屋的收益。杨某的两个女儿则维护母亲的权利,表示同意继父的遗嘱,杨某无奈,即到房屋登记机构咨询其转移登记的法律规定。

  得知李老伯生前的房产自己做为共有人享有一半的所有权份额,其另外一半份额虽然李老伯以遗嘱继承的方式留给了自己,但遗嘱继承内容没有经过公证,故无法向公证机关申请办理遗嘱继承权公证,也无法向房屋登记机构申请办理房屋所有权继承转移登记手续,只有依照法定继承程序办理相关继承权公证,在家庭成员同意后,经公证机关调查了解办理了继承公证后,按房屋所有权转移登记的相关规定申请办理了房屋所有权共有权证,并按法律规定约定了共有份额。

  案例提示:

  《继承法》规定,财产继承分遗嘱继承和法定继承两种方式,遗嘱继承应当公证,继承事实发生后,继承人(受益人)应当持经公证的继承遗嘱及房屋所有权证书先行到公证机关申请遗嘱继承权公证,然后申请办理房屋所有权转移登记手续。因继承权发生纠纷的向人民法院申请裁定。

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