二手房房产如何评估及其有哪些内容-深圳房产律师

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所属分类:二手房买卖
摘要

  二手房评估采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素,等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。那么评估的内容是什么,又是如何计算的呢?

  

  二手房评估采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素,等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。那么评估的内容是什么,又是如何计算的呢?

  

  一、房产评估的内容

  1、建筑物的折旧程度

  建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

  2、土地生熟程度

  土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

  3、资本化率

  资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

  4、基准地价

  基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

  5、标定地价

  标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

  6、房屋重置价格

  房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。

  7、底价

  底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价)。

  8、补地价

  补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

  二、房产评估应考虑的因素

  1、所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格;

  2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格;

  3、所在小区和所在板块的房价走势;

  4、被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

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